Durante 2025, COCEDER llevó a cabo la Investigación Sociológica sobre el Problema de la Vivienda en el Medio Rural, un estudio financiado a través del 0,7% del IRPF por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030.
El análisis se desarrolló en cinco comarcas donde actúan los Centros de Desarrollo Rural asociados: Fundación EDES, Portas Abertas, AFA Bierzo, Alt Maestrat y de Sastipem Thaj Mestapem.
La investigación incluyó dos estudios complementarios —Cuantitativo y Cualitativo.
Principales conclusiones del Estudio Cuantitativo
El análisis del Censo de 2021 revela una gran desproporción entre viviendas familiares y población, especialmente por el elevado número de viviendas no principales (secundarias y vacías). En cuatro de las cinco comarcas, los porcentajes de viviendas vacías son muy superiores a la media estatal (14,4% ):
- Alt Maestrat: 22,7%
- Eo-Navia: 23,6%
- El Bierzo: 34,2%
- Verín: 51,5%
Esto evidencia una fuerte infrautilización y abandono del parque residencial rural.
Respecto a los hogares, predominan los modelos familiares uninucleares y los unipersonales, especialmente vinculados al envejecimiento de la población. También que la tendencia 2011-2021 muestra una creciente diversificación de tipos de hogar: aumento de personas que viven solas, hogares sin lazos familiares y convivencias de apoyo.
El estudio también confirma una elevada propietarización: entre el 77,5% y el 84,3% de las viviendas principales son en propiedad en las cinco zonas, por encima del 75,5% estatal (77,5% en Alt Maestrat, 78,3% en Eo-Navia, 78,4% en Verín, 80,4% en Sierra Sur y 84,3% en El Bierzo). El alquiler, en cambio, se mantiene muy por debajo del promedio nacional.
Principales conclusiones del Estudio Cualitativo
Los grupos de discusión y entrevistas destacan la escasez de vivienda en alquiler estable y asequible y el creciente peso del mercado informal, en un contexto de aumento del precio del alquiler por el amplio desajuste entre oferta (poca) y demanda (en crecimiento). Además, los propietarios y propietarias muestran reticencias a alquilar por miedo a impagos o problemas legales, alimentados por discursos mediáticos.
La demanda de vivienda en alquiler continúa creciendo, y en muchas zonas rurales se observan situaciones de hacinamiento e infravivienda, especialmente entre trabajadores extranjeros no comunitarios. Esta demanda también se diversifica: jóvenes con empleos precarios, mujeres con hijos a su cargo, personas migrantes con trabajos inestables, emigrantes retornados en paro, neorrurales con bajos ingresos y solicitantes de asilo son algunos de los perfiles que más sufren la falta de acceso a una vivienda adecuada. Todos ellos se ven obligados a realizar un esfuerzo económico desproporcionado y, en muchos casos, a vivir en viviendas que no cumplen condiciones de habitabilidad adecuadas.
La vivienda pública de alquiler es insuficiente o inexistente, y la turistificación en algunas zonas (algunos municipios de Eo-Navia, El Bierzo o de Al Maestrat) presiona al alza del precio de los alquileres.
Además, muchas viviendas vacías presentan estados deficientes de conservación y habitabilidad, entre las que abundan las relacionadas con herencias bloqueadas y falta de registro adecuado. En cuanto a la compraventa, reproduce dinámicas urbanas, con precios sobrevalorados y carga emocional añadida.
Aumenta la desigualdad social por el encarecimiento y especulación en los mercados de la vivienda y el régimen de tenencia define una de las principales fronteras sociales: clase inquilina vs clase propietaria.
En cuanto a las políticas y medidas de vivienda vigentes, se señala que son bastante insuficientes e ineficaces para satisfacer las demandas sociales y necesidades residenciales existentes porque no se adecuan a la realidad socioeconómica y territorial del medio rural, ni en su diseño teórico ni en su implementación práctica y se aprecian como débiles las políticas de rehabilitación de viviendas.
El estudio también señala carencias en información, asesoramiento y acompañamiento, así como dificultades burocráticas para acceder a ayudas públicas. Los Ayuntamientos rurales cuentan con pocos recursos para ejercer competencias en materia de vivienda.
Recomendaciones clave
El informe propone 16 medidas dirigidas a las Administraciones Públicas, entre ellas:
- Priorizar el derecho constitucional (Art. 47) a la vivienda digna, adecuada y asequible: la vivienda es un derecho, no un negocio.
- Políticas y medidas adaptadas a las características del medio rural que sean participativas, inclusivas y con un enfoque integral (vivienda, empleo y servicios colectivos).
- Dotar a los Ayuntamientos rurales de suficientes recursos técnicos y económicos para desempeñar un rol activo en la promoción y gestión de viviendas de protección pública, en la conservación y rehabilitación.
- Es necesario que las políticas de vivienda impulsen la despropietarización del régimen de tenencia de la vivienda principal para adecuarse a una tipología de hogares en proceso de cambio hacia la diversificación. Para ello se requieren formas de tenencia más flexibles, asequibles y adaptables como son el alquiler social, protegido y la cesión.
- Ayuntamientos, mancomunidades o entidades comarcales deberían disponer y gestionar un stock de viviendas de alquiler social: Objetivo del 5% de Alquiler Social.
- Política especializada en compra y rehabilitación pública de viviendas vacías para crear ese stock de viviendas de alquiler social.
- Elaboración de una Ley y financiación estatal para que los Ayuntamientos rurales puedan hacerse con la propiedad de viviendas vacías y así crear un banco o bolsa de viviendas vacías para rehabilitarlas y destinarlas al alquiler social.
- Los Ayuntamientos deben gestionar oficinas municipales de vivienda, cofinanciadas por las Administraciones autonómica y provincial, utilizando soportes digitales tipo web y redes sociales por internet. Modelo de Ventanilla única. Implementar acciones de mediación y acompañamiento.
- Promover medidas alternativas como la Cesión de uso, tanto de suelo público para construir nueva vivienda protegida (en derecho de superficie) como de cesión de viviendas vacías de particulares (cesión del uso a cambio de rehabilitación y mantenimiento), donde tengan presencia los modelos de cohousing o viviendas colaborativas, el cooperativismo o la masovería.
- Los Ayuntamientos deben impulsar que los propietarios legalicen sus viviendas o las actualicen correctamente en el Catastro y Registro de la Propiedad.
- Reforzar y publicitar las ayudas e incentivos fiscales para rehabilitar y alquilar, así como simplificar el papeleo burocrático.
- Regular y limitar el alquiler turístico y estacional: priorizar el alquiler residencial estable.
- Medidas públicas contra la discriminación de las y los inmigrantes extranjeros en el mercado de la vivienda.
- Campañas de información y sensibilización para promover el alquiler privado formal y asequible, contrarrestando los temores de propietarios/as.
- Seguros de alquiler con garantía pública para alquileres privados asequibles.
- Inspecciones fiscales y de vivienda para reducir el alquiler informal y la infravivienda, mejorando la habitabilidad de las viviendas en alquiler.
Un diagnóstico para impulsar soluciones reales
La vivienda es uno de los grandes retos del medio rural: condiciona la fijación de población, la llegada de nuevos habitantes y el bienestar de quienes ya viven allí.
Con esta investigación, COCEDER aporta datos sólidos, análisis profundo y propuestas realistas para avanzar hacia un medio rural con viviendas más accesibles, habitables y adaptadas a sus necesidades sociales.
Los resultados de esta investigación se presentaron el pasado martes 2 de diciembre en la Webinar que contó con la asistencia de medio centenar de personas.